2022年二级建造师考试《建设工程法规及相关知识》教材精讲讲义——2Z201040：建设工程物权制度
2Z201040：建设工程物权制度（3-4分）
章节 | 考点 | 考频指数 |
2Z201040建设工程物权制度 | 物权的种类 | ※※ |
与土地相关的物权 | ※※※ | |
物权设立、变更、转让 | ※※※ | |
物权的保护 | ※※ |
考点1：物权种类※※
所有权 | 对自己的物权利。含占有、使用、收益、处分（核心权能）四项权能 |
用益物权（变化） | 对他人的物。占有、使用、收益权 |
建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、居住权 | |
担保物权 | 对他人物的优先受偿权。抵押权、质权、留置权 |
【真题】下列权利中，属于用益物权的是（ ）。
A．船舶抵押权 B．房屋租赁权
C．土地所有权 D．建设用地使用权
【答案】D
【模拟题】关于用益物权，说法正确的是（ ）。
A．用益物权对物具有占有权和处分权
B．宅基地使用权属于用益物权
C．用益物权和所有权人可以是同一人
D．用益物权是权利人对他人所有的物的优先受偿权
【答案】B
考点2：与土地相关物权※※※
(一)土地所有权
土地所有权 | 国家所有 | 1）城市土地属于国家所有。 2）无居民海岛、矿藏、水流、海域属于国家所有。 |
集体所有 | 1）集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。 |
(二)建设用地使用权
【总结】
土地所有权（公家的） | 国有（城市市区土地）、农村集体所有 （宅基地、自留地和自留山） | |
建设用地使用权 （私人的） | 含义 | 享有①占有②使用③收益的权利，只能存在于国有土地上 |
设立 | 在地上、地表、地下分别设立，且自登记时设立 | |
取得方式 | 出让（卖）或划拨（送） | |
流转 | 转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得超过建设用地使用权的剩余期限，且地上附着物一并处分 | |
续期 | 住宅用地，期满自动续期（≠免费续期）；非住宅用地，依法律规定办理 | |
消灭 | 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记 | |
【模拟题】甲通过招标方式获得某商业项目的建设用地使用权，根据《民法典》及相关法律规定，该建设用地使用权（ ）。
A．属于用益物权
B．可以作为项目出资
C．自依法登记时设立
D．期间届满的，自动续期
E．可以与附着的建筑物分别抵押
【答案】ABC
（三）地役权
地役权（私人的） | 概念 | 为使用自己不动产的便利或提高效益，按照合同约定利用他人不动产的权力 |
形式 | 用益物权，当事人应采用书面形式订立地役权合同 | |
合同当事人 | 供役地人和需役地人 | |
设立 | 地役权自地役权合同生效时设立，其产生不需要登记，但未登记不能对抗善意第三人 | |
变动 | 地役权是从权利，具有从属性、不可分性。主权利转让，从权利一并转移 |
【模拟题】2019年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，约定：“甲在乙的土地上修筑一条机动车道，以利于出行方便；使用期限为30年；甲每年向乙支付5万元费用”。11月25日，甲向乙支付第一笔费用，12月25日该车道修筑完成并通车，12月30日双方向有关主管部门办理了权利登记。
（1）该权利设立的时间是（ ）。
A．11月21日 B．11月25日
C．12月25日 D．12月30日
【答案】A
（2）该权利自（ ）可以对抗善意第三人。
A．11月21日 B．11月25日
C．12月25日 D．12月30日
【答案】D
2Z201042 物权的设立、变更、转让、消灭和保护
考点3：物权的设立、变更、转让※※※
提示：不动产需登记，但法律另有规定的除外（1.自然资源；2.地役权）
【真题】建设用地使用权自（ ）时设立。
A．土地交付
B．支付出让金
C．转让
D．登记
【答案】D
【物权的设立（不动产）与合同效力（买卖合同）的关系】
未办理物权登记的，不影响合同效力
【物权效力与合同效力的区分】
物权效力，由《民法典-第二编物权》评价；
合同效力，由《民法典-第三编合同》评价。
物权效力与合同效力无关。
【真题】根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为（ ）。
A．合同自办理物权登记时生效
B．合同自成立时生效
C．未办理登记合同无效
D．未办理登记不影响合同效力
E．合同生效则物权生效
【答案】BD
【真题】关于不动产物权的说法，正确的是（ ）。
A．依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
B．不动产物权的转让未经登记不得对抗善意第三人
C．不动产物权的转让在合同成立时发生效力
D．未办理物权登记的，不动产物权转让合同无效
【答案】A
考点4：物权的保护※※
一般规定 | 物权受到损害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼途径解决 | |
具体规定 | 归属、内容发生争议 | 请求确认权利 |
无权占有 | 请求返还原物 | |
妨害物权 | 请求排除妨害 | |
可能妨害物权 | 请求消除危险 | |
造成毁损 | 请求修理、重做、更换 | |
请求恢复原状 | ||
物权保护方式，可以单独适用，也可以合并适用 | ||
【真题】有关物权保护的说法，正确的是（ ）。
A．物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决
B．侵害物权造成权利人损害的，权利人既可以请求赔偿，也可请求承担其他民事责任
C．侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任
D．物权归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物
【答案】B
【真题】关于物权的说法，正确的是（）。
A.物权包括所有权、债权、用益物权和担保物权
B.用益物权包括对自己所有的财产享有使用和收益的权利
C.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记
D.物权保护方式，只能单独适用
【答案】C
【解析】A选项物权不包括债权，故错物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，故B错；D错在只能，对于物权保护方式，可以单独适用，也可以根权利被侵害的情形合并适用
2Z201040：建设工程物权制度（3-4分）
考点 | 考频指数 | 考查重点 |
物权的种类 | ※※ | 三种物权 |
与土地相关的物权 | ※※※ | 三个例子 |
物权设立、变更、转让 | ※※※ | 不动产、动产、合同 |
物权的保护 | ※※ | 结合例子理解 |
